第二证券空置房够3亿人住，房价下跌空间还有有多大？潘石屹、孙宏斌透底

前几天和朋友聊天，他告诉我一个令人震惊的消息："我家小区700多户第二证券，常住不到300户，其余全是空置的，连物业都快撑不下去了。"这个位于二线城市的小区建成才五年，却已经面临如此高的空置率，不禁让人深思。

这并非个例。根据2025年上半年住房和城乡建设部公布的数据，我国城镇住房空置率已达到17.6%，空置房屋数量超过6500万套，按照每套住房能容纳4-5人计算，理论上足够3亿人居住。这一数据背后，折射出我国房地产市场正在经历的深刻变革。

在人口红利消退、城镇化进程放缓的背景下，房地产市场供需关系发生了根本性变化。2025年国家统计局数据显示，全国人口总量已连续第四年出现负增长，而新增住房供应仍保持较高水平。供过于求成为当前市场的主要矛盾，这也让越来越多的人开始关注：房价下跌空间到底还有多大？

要回答这个问题，我们需要从多个维度进行分析。

首先，从供需关系看，供大于求的格局短期内难以改变。根据2025年房地产研究机构的统计，全国商品房库存去化周期平均为16个月，远高于健康水平的6-12个月。部分三四线城市去化周期甚至超过24个月。

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我们周边的几个县级市新建楼盘几乎无人问津，开发商不得不采取各种促销手段吸引购房者。一位销售经理无奈地说："以前是一房难求，现在是求人买房。最近推出的一期新房，首付只要两成，还赠送装修和家电，就是为了尽快回笼资金。"

从区域分化来看，房价下行压力在不同城市表现各异。根据2025年上半年70个大中城市房价变动情况，一线城市房价基本稳定，同比微跌1.2%；二线城市下跌幅度扩大，同比下降5.8%；三四线城市跌幅最大，同比下降8.7%，部分资源枯竭型城市和严重老龄化地区房价跌幅甚至超过15%。

我有个朋友2020年在老家县城买了套房子，当时均价7800元/平方米，今年想卖掉换大房子，结果发现同小区二手房挂牌价只有5500元/平方米左右，五年时间跌去近30%。而这种情况在许多三四线城市并不少见。

从土地市场看，地价下行也为房价调整提供了空间。2025年上半年，全国300个城市土地成交均价同比下降12.3%，土地流拍率上升至35.7%。土地价格是房价的重要基础，地价下行必然传导至房价。

我们城市今年上半年的几宗住宅用地出让，起拍价就比去年同期下降了20%左右，即使如此第二证券，仍有多宗土地无人竞拍。这在过去"地王"频出的年代几乎是不可想象的。

从开发商经营状况看，资金压力导致更多房企不得不以价换量。2025年上半年，TOP100房企平均资产负债率高达78.3%，销售回款率仅为67%，创近十年新低。在资金链紧张的情况下，降价促销成为许多开发商的无奈选择。

我有个在房地产公司工作的大学同学透露，他们公司内部对销售人员的考核已经从过去的"价格优先"转变为"回款优先"。"现在不怕低价卖，就怕卖不出去。只要能维持现金流，公司可以接受10?5%的降价空间。"

以上种种迹象都表明，房价下行压力依然存在。那么，房价究竟还有多大下跌空间？业内人士的观点值得参考。

2025年6月，在一次房地产高峰论坛上，曾经的地产大佬、SOHO中国创始人潘石屹表示："从供需关系和人口结构变化来看，未来3-5年内，我国房地产市场将经历一次深度调整。除了少数热点城市外，大多数城市的房价可能还有15?5%的下行空间。"

同月，融创中国创始人孙宏斌在接受媒体采访时指出："房地产过去二十年高速发展，积累了不少泡沫。这轮调整是必要的，也是健康的。预计一线城市房价将保持基本稳定，二线城市可能还有10%左右的调整空间，三四线城市则需要根据当地经济和人口情况，部分地区调整幅度可能更大。"

这两位地产界资深人士的判断，从侧面印证了市场的普遍预期。不过，我们也需要看到，房价调整并非简单的线性下跌，而是呈现明显的结构性特征。

从城市能级看，一线城市和强二线城市因为经济活力强、人口持续净流入，房价支撑因素较多，调整相对温和；而人口流出严重的中小城市，房价下行压力更大。

2025年上半年人口数据显示，北上广深四大一线城市人口仍保持微增长态势，年轻人口比例远高于全国平均水平。与之形成鲜明对比的是，全国超过70%的县级行政区出现人口负增长，其中近40%的县市人口减少超过5%。人口流向直接影响房地产需求，也决定了不同城市房价走势的分化。

从区域位置看，同一城市内，核心区域和优质学区房价格韧性更强，而远郊和配套不完善区域房价下行明显。2025年上半年数据显示，一线城市核心区域房价同比仅下跌0.5%第二证券，而同城远郊区域跌幅达到3.8%。

我朋友在北京工作，最近看中了朝阳区的一套二手房，发现这两年该区域房价基本保持稳定，每平米在7万元左右。而另一位在通州工作的朋友告诉我，他所在小区的房价已经从高点的4.5万/平米降到了现在的3.8万/平米左右。同一城市不同区域的分化趋势十分明显。

从房屋品质看，精装修、低密度、绿化率高、物业服务好的项目更受市场青睐，价格也更加稳定。反之，品质较差、管理混乱的项目价格下行更明显。2025年上半年数据显示，品质型住宅的成交量占比已从2023年的35%提升至47%，溢价率平均为15%。

从住房类型看，改善型住房需求依然存在，而投资型需求大幅萎缩。根据2025年上半年房地产交易数据，首次购房和改善型购房占比达到82%，投资型购房比例下降至18%，为近十年最低。

正如潘石屹所言："房子回归居住属性是大趋势。未来房地产市场将从过去的'有钱就买房'转变为'按需购房'，消费者会更加理性，更注重性价比和居住体验。"

在房价调整的背景下，我们普通人应该如何应对？

首先，购房决策要更加理性。在房价持续上涨的年代，"买涨不买跌"是许多人的购房逻辑。而在当前市场环境下，需要更加关注自身的实际需求和支付能力，避免盲目跟风或过度负债。

我们有个朋友夫妻俩月收入2万元，近期准备购房，银行最高可贷款180万元。按照传统思维，他们可能会贷到极限，购买总价250万左右的房子。但在当前市场环境下，他们最终选择了总价180万、首付60万、月供5000元左右的房子，预留了充足的财务缓冲空间。

其次，区域选择要更加谨慎。在人口净流入的城市和区域，房价相对稳定；而在人口流出区域，需要更加警惕房价下行风险。特别是一些资源型城市或产业单一的城市，如果没有新的经济增长点，房价调整可能更为明显。

再次，购房时机可以更加从容。与过去"抢房"的情景不同，当前市场供应充足，购房者有更多选择空间和议价能力。没必要因为一时的促销活动或价格波动而仓促决策，可以多看多比较，选择最适合自己的房子。

我有个准备置业的朋友，去年看中了一个新楼盘，当时开发商说"再不买就涨价了"。结果他没有冲动购买，今年再去看时，发现同样户型的房子不仅没涨反而便宜了近10%，还送了价值3万元的精装修。

对于已有多套住房的人群，也许是考虑调整投资结构的时候了。随着"房住不炒"理念的深入人心，房产作为投资品的属性正在弱化。将部分资金从房地产转向其他投资渠道，可能是更明智的选择。

2025年上半年数据显示，全国居民储蓄存款增长23.5%，股票、债券、基金等金融资产配置比例上升，反映出居民资产配置正在趋于多元化。

最后，无论是购房者还是投资者，都应该认识到房地产市场已经进入新常态。过去二十年房地产的爆发式增长已经成为历史，未来将是一个更加理性、更加规范、更加健康的市场。

回到文章开头提到的那个高空置率小区，物业公司最近推出了一系列措施提升入住率，包括降低物业费、增加便民设施、组织第二证券社区活动等。经过半年努力，入住率提升至50%左右。这也从侧面反映出，在新形势下，各方都在积极寻找适应市场变化的方法。

或许，对于整个房地产市场而言，当前的调整期正是一次回归理性、回归本质的机会。正如孙宏斌所说："房地产的本质是居住，而不是投机。只有回归这一本质，市场才能真正健康发展。"

房价还会继续下跌吗？幅度会有多大？不同城市、不同区域可能有不同答案。但无论如何，理性看待房价变化，根据自身需求和能力做出决策，才是面对市场变化的明智之举。

你怎么看待当前的房地产市场？你所在城市的房价变化是怎样的？欢迎在评论区分享你的观察和看法。

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发布于：江西省

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