万科在2025年度的业绩预告中，预计归属于母公司股东的净利润为亏损约820亿元。
这已经是公司连续第二年出现年度亏损，2024年的最终亏损为494亿元，两年累计亏损将超过1300亿元。
亏损的成因主要可以分为四个方面。
首先是前期土地储备成本过高。
尽管早在2018年公司就提出了“活下去”的战略信号，但在2019至2021期间，年度拿地金额连续突破千亿元，并长期位居行业前三。
这段时间正处于土地价格高位，其中2021年楼面均价达到3069元/平方米，同比上升19%，刷新历史纪录。
在目前的市场环境下，高成本土地的项目盈利空间被大幅压缩，形成明显的风险暴露。
其次是销售端的承压。
中指研究院的数据显示，2025年万科全年销售额为1339亿元，排名百强房企第六，但同比降幅高达45.5%，远高于全国商品房销售额的12.6%降幅。
在前十企业中，万科是唯一降幅超过40%的公司。
销售回款是房地产企业重要的现金来源，大幅下降自然会对利润造成直接冲击。
第三是资产减值。
在现有市价下，公司持有的存货和土地价值出现明显缩水，因此计提了相关减值损失。
该因素在行业中也具有普遍性，不少民营房企在2024年的归母净亏损中，存货跌价及资产减值的占比超过七成，万科同样面临这种压力。
第四是债务负担。
截至2025年三季度末，公司有息负债合计3629.3亿元，其中一年内到期的规模为1513.9亿元。
同期货币资金为656.8亿元，现金短债比仅0.43，远低于通常认为的安全水平。
高额的到期本金与利息对利润形成直接侵蚀。
例如在2025年，控股股东深铁集团向万科提供了超过200亿元资金，其中大量用于偿还债务及利息。
针对困境，公司也在执行一系列资金缓解措施。
2024年2月出售上海七宝万科广场50%股权，回笼资金23.84亿元。
2025年继续依靠大股东借入超200亿元，并在2026年初完成三笔合计68亿元的债务展期。
这些举措虽未根本性改变整体状况，但在短期内缓解了现金流压力，并降低违约风险。
从行业角度看，整体房地产市场仍处于出清阶段，但部分指标已出现边际改善的迹象。
国家统计局数据显示，全国商品房销售面积同比降幅从2024年的12.9%缩小至2025年的8.7%。
待售面积增速亦从2023年的19%降至2024年的10.6%，2025年进一步收窄至1.6%。
虽然市场压力有所缓解，但库存水平依然偏高，企业的债务压力预计仍将延续。
在这种环境下，关键在于能否维持现金流健康并持续运营到行业出现更实质性的回暖。
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